Réforme des baux commerciaux : Bailleurs, vous devez informer !

La « loi PINEL » du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 ont réform´ le statut des baux commerciaux et, ce faisant, bouleversé sur un certain nombre de points l’équilibre des relations contractuelles entre le bailleur et son locataire. Il convient notamment pour les bailleurs d’être très attentifs aux obligations d’information auxquelles ils sont désormais astreints sur les points particuliers des charges locatives, des impôts et des travaux. Ces nouvelles obligations sont d’ordre public et les bailleurs ne peuvent donc en aucun cas s’en exonérer par des clauses contraires dans les contrats de bail.

La nouvelle loi a d’abord réglementé la question des charges locatives, impôts, taxes et redevances en obligeant le bailleur, lors de la conclusion du bail, à fournir au locataire un inventaire précis et limitatif des catégories de charges dont le paiement lui incombe. Cet inventaire se doit d’être le plus précis possible dans la mesure où désormais la liste des charges imputables aux locataires figurant dans le bail se doit d’être exhaustive. Il convient d’ajouter que la nouvelle réglementation n’autorise plus de mettre à la charge du locataire la totalité des catégories de charges (c’est notamment le cas des honoraires de gestion locative ou encore de la contribution économique territoriale - CET - qui doivent être assumés par le bailleur ; la taxe foncière, quant à elle, peut en revanche toujours être répercutée sur le locataire).

En cours de bail et conformément aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, un état récapitulatif annuel de charges (incluant la régularisation et la liquidation des comptes de charges) est adressé par le bailleur au locataire :

• avant le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, pour les immeubles ne relevant pas de la copropriété,
• « dans un délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel », pour les immeubles relevant du régime de la copropriété.

Par ailleurs, le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges qui lui sont imputés. En outre, en matière de travaux, les nouvelles dispositions légales et réglementaires prévoient que lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans au cours du bail, le bailleur communique au locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
• un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes en précisant leur coût.

Ces états prévisionnels et récapitulatifs sont communiqués au locataire dans un délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale. En outre, le bailleur doit, à la demande du locataire, lui en justifier le montant.

C’est donc à une attention toute particulière que les bailleurs doivent être appelés lors de la rédaction de leur bail mais aussi au cours de son exécution. En effet, la gestion de la question de l’information en matière des charges, impôts et travaux pourrait avoir un impact sur la fixation du montant du loyer principal ou encore des conséquences chronophages sur la gestion du bail qu’il convient de bien anticiper.